致房企：2023穿越周期，与自己的时代狭路相逢
春天正在不远处。这可能是2023年初，地产人最强烈的市场感知。回望2022年，从年初的“保交楼”，到时隔12年恢复房企股权融资，到“地产三支箭”，到重申为"国民经济支柱产业"，再到南京、佛山、东莞等二线城市全面放开限购等。行至谷底的房地产，似乎从金融供给端、土地供给端、销售端迎来政策的全面反转。以至于业内人戏称，行业从ICU里奄奄一息地抢救，一下变成在KTV的蹦迪狂欢。段子归段子，但也从侧面反映了政策对行业的影响之大。虽然很扫兴，但我还是想提个醒，这个全面反转，如果大家以为是2008年四万亿后的剧情重演，那就还是太simple了。为什么？看看行业大佬们，他们在政策面重新定调以后的基本观点是：2023，谨慎乐观。乐观，是因为短期影响地产行业最大的因素——政策已经全面触底。说白了，再坏不会比2022更坏了。熬过去了，战略对了，就是新的开始。谨慎，是因为市场，已经不再是3年前那个市场。熬过去以后，面对政策、需求、结构都不再一样的市场，行业向何处去？企业向何处去？这种对未来的战略迷茫，可能才是黎明来临之前，最黑暗的时刻。因为穿越周期，极大地考验一家房企的战略前瞻性、对市场的判断能力和自身的经营能力。01稳住脚跟龙头房企穿越周期迷雾早在2020年年报季，我曾提出一个观点，以地产为代表的行业，尽管熙熙攘攘、热闹非凡，但其实都是周期的囚徒。彼时，行业正在暴风雪来临的前夜。而巨变的伏笔，早已埋下。后来3年，故事的走向，一如最初的判断。当房地产这趟狂奔的列车被迫拉下了减速的制动，在刺耳的刹车声中，多少房企被无情甩下。2022年12月31日，克而瑞发布 2022全年数据榜单，房地产行业TOP100全年累计业绩规模同比降低41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。行业列车换轨至今，虽不至满目疮痍，却也是艰难前进。如今，又一年年报季来临。相比于那些意料之中的负数负增长，我们欣喜于某些龙头房企的年报已经呈现率先企稳的迹象。比如上周率先发年报的龙湖集团和越秀地产。3月15日，越秀地产发布2022年报，数据显示，越秀地产报告期内实现营业收入724.2亿元，同比增长26.2%；毛利率20.4%，核心净利润为42.4亿元，同比增长2.1%。 3月17日，龙湖集团发布年报显示，2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团和越秀地产能够实现收入及盈利的双增长。本身就不容易。据不完全统计，截至3月8日，73家上市房企发布了2022年盈利预警或业绩快报，其中43家企业预亏，按照预告利润下限计算，总亏损将超过1700亿元，它们中预计最大亏损在100亿及以上的有7家企业，其中蓝光发展预计亏损219亿元，荣盛发展预计最大亏损约250亿元。（图源：中指研究院）此外，在34家央企、国企和混合所有制企业中有17家预告2022年归股净利润亏损，预告亏损占比50%；39家民营企业中有25家预告去年归股净利润亏损，预告亏损占比超过64%。（图源：网络）当全行业都在倒退，龙湖和越秀这份成绩单的背后，我更想知道，他们做对了什么？越秀自不必说，地方国企里的佼佼者。龙湖则是民营龙头房企的数一数二的优秀。其实认真梳理这两份财报，它们的共同点也非常明显：1）业务支撑扎实：越秀保持稳定的销售和结算节奏，龙湖的多元化业务对收入形成支撑；2）低杠杆：低负债、低融资成本。越秀剔除预收账款的净负债率在62.7%，加权平均票面利率为3.11%；龙湖的净负债率在58%，平均借贷成本进一步下降至4.10%。3）长周期：越秀践行“商住并举”发展战略，发挥“开发+运营+金融”的商业模式独特竞争优势；龙湖则是“空间即服务”战略，形成开发、运营及服务三大业务板块，对应多航道业务构成的“一个龙湖” 生态体系。显然，越秀和龙湖们穿越周期的路径，或许能解答开头我提出来的问题：2023，行业向何处去？022023向何处去？答案或许就在香港从目前来看，2023年一个最明显的变化是，政策也对地产行业的“灾后重建”提出了自己的“理想型”。今年的政府工作报告指出，有效防范化解优质头部房企风险，促进房地产业平稳发展，推动向新发展模式转型。那什么才是新发展模式？或者说，什么才是房企们应该转型的方向？新模式，对应的是新市场，新变化。新市场的特征是什么？1）市场空间容量见顶：增量有限，增速放缓。房企之间的竞争，不再是“虚胖”的销售额，是多维度的全面竞争；2）暴利时代终结：用”制造业思维”干地产；3）结构性行情：拿地的思路，从规模时代的全面铺开，到重点城市择优而选；4）商业模式进化：从单一的开发，到多元化的进击。那面对这些特征，应该具备的能力是什么？中国房地产40年从无到有，从来不缺乏成熟市场的经验借鉴。回顾过去内地的房地产发展史，港资房企的身影一定不会陌生。它们的每一次出现，都意味着机遇、挑战和行业秩序的重建：1）20世纪8、90年代，港资房企带来了资金、开发经验和销售模式，预售制、小区开发、产权制等概念构成了内地房地产的发展雏形； 2）千禧年之后，2003年，内地允许港资房企以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务等内容，港资卷土重来； 3）2019年至今，港资房企一改之前的收缩策略，重新大举布局内地房地产市场。港资房企经历香港经济沸腾的年代，也经受金融危机的洗礼。97年金融风暴，08年金融危机，无一不是港资房企的战场。40年间，港资房企的每一次抄底，穿越周期靠的从来不是一时的规模突破，更多的还是商海沉浮以后摸索出来的行业底层逻辑。1）更多元，用多元化经营熨平销售收入的波动，从而创造更稳定的收入曲线。从TOP4港企平均值来看，非房地产销售收入占54%，投资性房地产占39%。实际上，香港前十大房地产公司普遍深耕地产主业，但采用住宅开发销售及物业自持租赁“两条腿走路”的模式。开发的销售收入受开盘进度影响，不同年份波动较大。所以自持租赁等多元化业务的收入贡献就显得非常重要。（图源：YY评级）2）精开发，用精耕细作应对低周转模式。从TOP4港企平均值来看，存货周转率为29%，毛利率*资产周转率为4%。而精开发背后的逻辑一个是高端产品线提升项目溢价，二是拉长项目周期吃透土地溢价，重视利润，高利润率能够有效应对底周转形成的资金沉淀。（图源：YY评级）3）更安全，低杠杆意味着负债端更为稳定和更低的融资成本。从TOP4港企平均值来看，剔除预收资产负债率为37%，现金短债比为127%，净负债率24%，加权平均融资成本2.2%，而内地房企平均融资成本为6.6%，是港资房企的3倍。（图源：YY评级）港资房企普遍采用租售混合经营的业务模式，注重业务间内部现金流的平衡，对外部资金依赖程度相对较低。最终的结果便是企业拥有稳定的现金流，港资房企通过牺牲部分周期上行时的收益，获得对冲周期下行的能力与逆周期投资的机会。总结一下，港资房企的优势在于，始终是经营思维而非开拓思维。在高周转的模式中，销售、利润和负债组成的不可能三角，意味着只要有一环受挫，整个结构将遭受毁灭性打击。但在低周转的思维里，收入、利润和负债不再是不可能的三角：收入的提升来自于开发+经营的多元收入结构； 产品溢价+土地溢价+服务溢价奠定高利润的基础； 用稳定的现金流维持自循环，减少外部资金依赖，提高应对风险的能力。03行业进化向前破局者亦是引领者对内地的房地产行业发展来讲，当繁华退潮，低谷已至，港资房企重回内地，某种程度上也昭示着行业发展的正常框架逐渐清晰：最好的应对就是长期主义。长期主义的第一步，是资金储备。对房地产行业来讲，就是现金流为王。以龙湖为例，充沛的现金流能力，来自于两个方面的努力经营：一方面来自于企业的经营成果，体现在业务上就是较早布局且坚持深耕的运营和服务业务带来的稳定现金流。2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿。其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元，由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元，由运营及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。由此可见，运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。根据龙湖集团董事长兼CEO陈序平的规划，未来5年内，龙湖的经营性利润占比将达到50%以上。另一方面来自于超低的融资杠杆带来的成本优势。平均借贷成本为4.10%，持续保持低位。2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，总规模不超过15亿元，发行期限为3年；2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度；并成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%。除了资金储备，还需要健康储备。凛冬已至，要熬过漫长的冬天，也需要强健的体魄。健康的体魄同样来自于两个方面，一个是稳定的业务收入。另外一个则是健康的财务状况。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至（但不包括）赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。基于龙湖良好的信用表现，截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。资金和健康均为基础储备，更重要的储备还有思想储备，即思维的转变。毕竟穿过暴风雪和周期底部的前提，是不被浪潮抛弃。在“空间即服务”战略的指引下，龙湖集团从很早开始就已在拓展自己业务的宽度。从商业投资的天街，到长租公寓的冠寓，从物业管理的龙湖智创生活，到智慧营造的龙湖龙智造，再到产业园区运营的蓝海引擎以及养老板块的椿山万树，开发、运营、服务三大业务板块相互助力与扶持，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。04奥地利作家茨威格，一辈子遭遇一战和二战，见过美好世界的坍塌，听过黄金时代的悲鸣。他最后写道：只有经历了光明和黑暗、和平与战争、兴盛和衰败的人，才算是真正生活过。是的，低谷总会过去，春天终会来临。我们常说，剩者为王。穿越2022年而来的龙湖们，在2023年，也终将与他们自己的时代，狭路相逢。【声明】1、本文版权归「楼市头条」所有，如需转载，请与我平台取得联系。2、本文部分信息和图片来源网络，如任何个人或单位认为本公众号文章涉及著作权等问题，敬请立即通知我司，我司将第一时间核实予以更改或删除。3、本文对市场、项目和企业的介绍和分析，均旨在提供相关信息，不保证所有信息、文本、图形、链接及其它内容的绝对准确性和完整性，不意味着本公司对此作出承诺。4、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。5、本公众号稿件均出于公益目的，仅提供参考，并不意味着赞同其观点或证明其内容的真实性，不作为任何法律事务的法律依据；如其他媒体、网站或个人从公众号下载使用，必须保留本公众号注明的“作者”，并自负版权等法律责任。
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