3.5万+的内金沙，买房人应该看到的另一面
从开发商们的积极态度，我们看到了当下内金沙一个充满争议的“双面”现状。文/成都商报-红星新闻记者 谢雯拍卖前，出让方案里定下的3.5万元/m²，创下成都目前住宅清水限价“天花板”；拍卖过程中，36家企业报名，32家企业参与抽签，创下近期参拍房企数量之最。最终，地块被中建三局地产旗下的中建壹品投资发展有限公司抽中，成交楼面地价为18900元/m²，总投资额近18亿元。拿地后，该公司在其微信公众号上发文称，拟打造高品质、精工艺的都市人文社区。图据：中建壹品投资公司这是昨日（4月18日）成都举行的土拍中，内金沙约35亩宗地的拍卖过程。从中已不难看出，市场对于该地块的预期。区域A面以稀为贵，10年出让4宗地拍卖前，多家参拍房企曾对记者表示，从市场趋势来看，主城核心区的价值被持续释放，投资逻辑上更倾向于成都主城。对于该地块，他们最看重的便是地处内金沙的地段。从地块具体的指标来看，位于西三环内侧，占地约35亩，容积率2.5，起拍楼面地价16500元/㎡，土地最高限价18800元/㎡，最高清水限价35000元/㎡。据不完全统计，算上昨日所拍宗地，近10年内金沙板块仅供应有4宗住宅用地。上一次区域有供地，还是2019年金雁地处竞得的约17.4亩宗地（即现在的金雁·锦绣金沙项目），彼时成交楼面地价为18512元/m²，目前该项目尚未入市销售。金雁·锦绣金沙内金沙最新的住宅供应是近期华府金沙名城和鹭岛金沙壹品项目，但由于两个项目均属于销售多年后的再次推新，并无大量可售房源，加上金雁·锦绣金沙一共也只有142套房源，因此，待地块后期入市后，几乎无直接竞品，具备稀缺的“卖点”。区域B面城市界面多年不变，缺乏想象空间作为成都主城区传统的居住区，配套齐全是内金沙的明显优势，尤其在教育资源上。以昨日所拍地块为例，宗地东北侧步行距离约700米就是金沙小学，向西直线距离约500米就是草堂小学。内金沙约35亩地块区位示意图但另一方面，区域成熟较早，导致板块内近几年新增供应的缺少，会让整个板块变化较小，难以有品牌房企和改善项目扎推的群聚效应。“从成都主城今年来‘有量又有价’的项目来看，都同时满足板块预期配套、景观资源、交通通达性和政策导向，通常碰在一起才能发生化学反应。”一位品牌房企负责人表示，整个板块多年如一日，缺乏想象空间，让昨天所拍地块显得相对较“孤”。成熟度很高的内金沙中大·君悦金沙一位姓阮的业主也提到，内金沙的第一感觉是“方便”，从学校到商业到休闲娱乐，不出1公里都可以找到很多选项，“第二感觉便是有点落伍，总体表现在商业上，目前内金沙板块的商业最顶尖的就是西单商场，使用的年限很长，可想象的空间不足。”价格A面西贵情结在，3.5万+难度不大从成都楼市的进程来看，内金沙板块从上世纪90年代就开始出现首批商品房住宅, 10多年前金沙西园、中海·金沙府就揽获了当时的一大批实力买家。以至不少购房者对内金沙都有“西贵”情结。当昨日所拍地块公布出让方案，清水限价为3.5万元/m²之后，市场各方开始讨论：现在的内金沙，能接受这一价格吗？一位在板块内工作的中介李先生告诉成都商报-红星新闻记者，目前购买板块内二手房的客户，7成以上都为大城西的地缘性客户，从今年的成交来看，均价约在27000-28000元/m²左右，以总价在350万元之内的套二、套三为主。“但要注意的是，像地块旁边的中大·君悦金沙、蓝光·凯丽美域，房龄大多超过10年，且定位于刚需。”李先生说，最新入市的新房，鹭岛金沙壹品在售价格为23792-31622元/m²，华府金沙名城售价为31188-38076元/m²。鹭岛金沙壹品“因此，只要竞得企业能把改善的产品力做出来，35000元/m²的清水限价没有太大难度。”最近的例证是绿城·凤起潮鸣，因为较强的产品力，在多年前其高层精装价格就已经突破3.5万元/㎡，今年3月拿证的合院更是突破了区域天花板。绿城·凤起潮鸣价格B面超越600万或是极限挑战但从记者从参拍房企处了解到的信息来看，更多的企业此前在做产品铺排时，都认为地块具不具备把产品“拉满格”的潜力，普遍采用了建面约140-180 m²的小高层产品，去控制总价的做法。在他们看来，一是因为地块周边的限制，紧邻三环路，不远处还有苏坡立交桥，不可避免的是后期噪音的影响。同时，地块旁还有一宗商业用地和农贸市场用地，对面还有垃圾站，一定程度上会影响四周环境。内金沙约35亩地块现状示意图二是地块本身的规模较小，加上建筑限高有80米，房企从去化难度出发，主动降低了定位。一位参拍房企投资负责人表示， “该地块有着较大的楼地价差，只要利润达到公司要求，大家都不愿意去顶格，给自己增加销售压力。”一位曾在内金沙板块操盘的营销人士也表示，“顶满的做法是200㎡以上的大户型，去吸引老城西居民及‘主城党’。但从市场端反馈和区域客户的厚度来看，这一地块上，总价超过600万元就很有挑战了。”在他看来，根本原因在于，受产业人群的流动，目前城南高新，天府新区的锦江生态带和锦江区的白鹭湾板块，现在都已开始全城“通吃”客户。但在内金沙板块，在目前和未来一段时间，仍将维持以地缘性客户为主导的局面，将很难去突破区域的“天花板”。在本块地挂牌之时，位于同板块的华府金沙名城一批200㎡以上的大平层产品取证，单价超过3.5万元/㎡，总价普遍超过700万元，据开发商负责人透露，该项目将在此次土拍后开盘销售，而其开盘结果，或许可以作为市场对区域产品、总价等方面接受度的一次检验。主编：余鸽副主编：赵述锦编辑：廖兴图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底
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