佛山楼市遭遇“倒春寒”，市场何时能现“小阳春”？
南方财经全媒体记者高慧超 实习生李佩 卢诗文 邓菲 佛山报道过去两年，佛山刺激楼市政策已应出尽出。2022年-2023年，佛山陆续推出全市全面解除限购、认房不认贷、提高公积金贷款额度等超十个政策，覆盖信贷、公积金、户籍等全方面。在一系列楼市利好政策下，2023年佛山楼市终于止跌。2021-2022年，佛山一二手房成交量持续下跌，从15.31万套跌至11.34万套。贝壳研究院发布报告显示，2023年佛山一二手房共成交113413套房，与2022年基本持平，三年首次止跌。其中二手房增长明显，全年网签59013套，同比上涨32.9%，成为了拉动佛山住宅成交的绝对主力。但没“暖”多久，佛山楼市又开始遇冷。诸葛数据研究中心数据显示，2024年春节八天假期，佛山新建商品住宅日均成交2套，同比下降46.37%，位列重点10城跌幅榜第三。克而瑞数据也显示，佛山春节周商品住宅成交面积0.17万平方米，同比2023年腰斩，降幅达到55%。2023年，佛山楼市企稳，为何2024年春又会遭遇“倒春寒”？广深虹吸效应明显资深房地产自媒体“星星佬看楼市”在接受南方财经全媒体采访时分析，佛山于2023年推出了一系列楼市松绑政策，在珠三角算是较早的一批，也激起了佛山的买房热潮。但也因政策红利较早释放，后期其他城市推出政策时，就会出现倒吸流现象，广深楼市虹吸了佛山一部分的购买力，尤其是深圳在年前已全面松绑了限购政策，吸引大量资金涌入。2023年下半年，深圳不断加大刺激楼市政策力度，相继在松绑限购、取消750万豪宅线、降低首套房贷利率、二套首付降至4成等方面解绑，激活市场活力。2月7日，深圳又继续松绑限购，明确深圳市户籍居民家庭限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。同期，广州也相继在限贷、限购、二手房交易等方面解绑，增强房地产市场流动性。1月27日，广州又发布楼市新政，明确在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上住房，不纳入限购范围。名下已有的建筑面积120平方米以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。受政策刺激影响，深圳楼市开春火热。中指研究院数据显示，2024年春节期间，深圳新建商品房成交0.32万平方米，同比上涨125%。贝壳数据显示，同期二手房方面，深圳交易量也较去年翻倍。2024年1-2月，深圳一二手住宅成交总套数为7847套，同比上升3.7%；反观佛山，同期一二手住宅成交总套数为10932套，同比下滑35%；同期，广州住宅成交总套数虽也有一定下滑，但下滑幅度小于佛山。值得一提的是，虽然佛山楼市初春整体低迷，但大户型住宅产品销售却较为火热，走势迥异。佛山房协房地产行业研究站提供数据显示，1月佛山住宅网签金额排名前10榜单中，前三名的平均面积均在160平方米以上，均价则在400万元以上。其中，千灯湖的万科世纪灯湖·瑧府以1.5亿元的销售额排名2024年1月佛山房地产销售榜第二。佛山万科相关负责人表示，项目为万科南方区域最高端产品线，主打143、165、187和237平方米四房改善户型。去年11月首开，首开当天的去化率达80%，目前3、4、5座已全部售罄。近年来，佛山住房市场改善性需求稳步提升，改善置业逐渐成为市场主流。为满足消费者的新需求，佛山豪宅市场也在不断推出各种低配户型，如143平方米的“入门级”豪宅等。贝壳找房佛山站发布的《2023年年度佛山楼市大数据》亦显示，2023 年，佛山新房住宅成交面积中，120-144 平方米户型比例上升趋势明显，其中144平方米以上户型占比8.7%，达5年来新高。随着以刚需产品为主的存量项目销售进入尾声，新拍中高端项目地块陆续入市，预测明年中大户型产品供应“井喷”。3月佛山楼市或迎“小阳春”春季天气总是“阴晴不定”，佛山楼市何时能“回暖升温”？多位受访对象认为，佛山楼市回暖在即，3月或将迎来“小阳春”。一方面，广深的政策红利已经逐渐释放。“星星佬看楼市”认为，此前消费者对楼市的关注点在于一线城市，佛山需要等这些一线城市的政策利好基本消化后，才会迎来“小阳春”，相信佛山3月成交量肯定会环比上涨。另一方面，今年以来国家和佛山刺激楼市政策还在持续“上新”。贝壳研究院佛山分院院长董晓丹就表示，今年1月1日，佛山已取消首套房利率下限，叠加此次LPR下调，首套房贷利率普遍已降至3.55%，相比去年4%的首套房利率水平，购房者月供压力和利息支出明显降低，利好刚需购房者。本轮LPR下调选择在2月，就是鼓励观望的购房者可以在3月“小阳春”上车。“此次LPR下调”指的是今年2月20日，央行在春节假期公布了贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.45%，维持不变，5年期LPR为3.95%，较前值下行25个基点。这是自2019年8月份LPR改革以来的最大降幅，也是国家激活市场需求最直接的手段。此外，3月佛山公积金新政也正式施行。2023年12月31日，佛山发布公积金新政，指出符合条件的双缴存公积金职工家庭首套住房最高可贷130万元，比此前提高30万元，该新政于2024年3月起施行。佛山房地产协会副会长骆仪克表示，今年佛山新出的楼市政策将同往期政策产生叠加效应，对提振市民对市场的信心、促楼市消费起到重要推动力。佛山市民看房量开始活跃起来，特别是二手房市场。去年佛山二手房交易已占半壁江山，这背后说明佛山楼市仍存在大量的购房需求，这是由佛山的地理位置、经济实力、城市建设、消费力和人口总量等城市特质决定的。展望未来，2024年各地政府还有很大可能持续加推刺激楼市政策。受访房地产业内人士认为，当前房地产市场尚处于底部修复、边际改善企稳的关键阶段，市场信心和政策预期仍在修复中。推动房地产行业软着陆需从供需两端同时发力、形成政策组合拳。董晓丹也认为，房贷利率下行是长期趋势，只要选择了浮动利率的贷款人均能享受，但房贷利率的减点却是阶段性的，选择在减点多的时候上车，可节省不少购房利息，降低购房成本，对于有自住需求的购房者来说，抓住机会多出门看房，挑选到产品和价格都符合的项目即可下手。
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